Mặt bằng giá mới căn hộ

Trong khi tại phía Nam, 2 đại gia BĐS Novaland và Phát Đạt cùng tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình tới 50%, tại phía Bắc dù không có mức giảm giá khủng này, nhưng thị trường căn hộ liên tục xác lập những mức giá mới theo chiều hướng đi xuống.

Đủ chiêu giảm giá

Nguồn cung căn hộ cao cấp quá lớn và sự chuyển mình yếu ớt của phân khúc này trong suốt thời gian qua đã khiến nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trên địa bàn TP Hà Nội - nơi được xem là kiên trì nhất trong việc giữ giá bán - phải suy nghĩ lại.

Ngoài đợt giảm giá mạnh vào đầu năm 2013, các dự án trung và cao cấp đang bắt đầu đợt hạ giá bán mới, đồng thời tăng thêm khuyến mại để có thể kéo khách hàng đến với mình.

Thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp, sẽ phải giảm giá đến mức mà người dân chấp nhận được, có thể mua được. Đó là quy luật tất yếu của thị trường, mà sau giai đoạn chạy theo, BĐS bị chi phối bởi giá “ảo”, nhiều nhà đầu tư đã quên mất. GS. Đặng Hùng Võ

Điển hình có thể kể đến dự án chung cư cao cấp Hapulico Complex (Thanh Xuân) đã giảm từ 33-35 triệu đồng/m² (mức giá giao dịch năm 2011) xuống còn 28-29 triệu đồng/m² hiện nay đối với các căn hộ có diện tích nhỏ. Một chung cư cao cấp khác cũng ở khu vực này là Golden Land có mức giá rao bán 21 triệu đồng/m², thay vì 34-35 triệu đồng/m² như trước. Tương tự, tổ hợp chung cư Sông Đà (Hà Đông), mức giá cũng đã giảm từ 22-24 triệu đồng/m² xuống còn 17 triệu đồng/m² đối với căn diện tích lớn, căn diện tích nhỏ dao động 19-21 triệu đồng/m².

Không chỉ nhà đầu tư thứ cấp, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu linh hoạt hơn khi đưa ra các phương thức bán hàng mới lạ cũng như các chương trình khuyến mại, giảm giá.

Dự án Watermark (Cầu Giấy) vừa tung ra chương trình "Cam kết cho thuê - Lợi tức đầu tư lên đến 14%/năm" với thể lệ khá hy hữu. Theo đó, khi khách hàng mua căn hộ, chủ đầu tư sẽ ký cam kết tiền thuê lên đến hơn 80 triệu đồng/tháng trong năm đầu tiên sau khi nhận bàn giao, dù căn hộ đó có cho thuê được hay không. Dự án Hyundai Hillstate tại Hà Đông cũng vừa tiến hành giảm giá khoảng 20% so với đợt mở bán trước, đồng thời khách hàng mua căn hộ có thể nhận bàn giao nhà ngay nếu đóng 30% giá trị, còn lại 70% trả 1 lần sau 1 năm không tính lãi suất.

Giai đoạn “sale off”?

Còn nhớ cách đây không lâu, khi Hoàng Anh Gia Lai quyết định giảm giá “sốc” 1 dự án của mình là Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7, TPHCM) với mức giá chào bán 18-22 triệu đồng/m², thấp hơn 10-15 triệu đồng/m² so với một số dự án cùng khu vực, nhiều người đã cho rằng chủ đầu tư này dại dột.

Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay đã cho thấy không chỉ tại TPHCM mà ở Hà Nội, những mức giá “trên trời” đã không còn được chấp nhận và cách sinh tồn duy nhất là nhà đầu tư phải chấp nhận bán cắt lỗ nhằm thu hồi vốn. Báo cáo của Công ty BĐS CBRE Việt Nam cho thấy từ quý II-2012, giá trung bình mỗi m² căn hộ tại Hà Nội dao động quanh ngưỡng 27-28 triệu đồng.

Nhưng tính đến hết quý II-2013, mức giá này chỉ xấp xỉ 20 triệu đồng/m². Ngoài ra, phân khúc cao cấp đã qua thời hoàng kim khi căn hộ có giá 1-2 tỷ đồng được giao dịch nhiều nhất (chiếm hơn 40% các giao dịch căn hộ tại Hà Nội).

Còn theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội về chỉ số giá giao dịch BĐS, căn hộ chung cư quý II-2013, cho thấy giá căn hộ chung cư đang giảm mạnh. Giá chung cư cao cấp giảm từ 17% (quận Thanh Xuân) đến 28% (quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm). Trong khi đó, chung cư trung cấp có mức giảm sâu hơn, với mức giảm thấp nhất 17% (quận Cầu Giấy) và cao nhất tại Hà Ðông tới 33%.

Tổ hợp chung cư Sông Đà.

Theo ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, trong bối cảnh hiện nay doanh nghiệp BĐS phải xem vấn đề "tồn tại hay không tồn tại" chứ không thể chăm bẵm vào "lợi nhuận bao nhiêu".

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng làn sóng giảm giá căn hộ sẽ chưa dừng lại, bởi bên cạnh việc phải cạnh tranh quyết liệt với nhau, các căn hộ trung cấp và cao cấp còn phải đối phó với nguồn cung ngày càng lớn đến từ các dự án bình dân, nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội.

Nếu nguồn cung của phân khúc này tăng lên, thậm chí được lấp đầy, nguy cơ dành cho các nhà đầu tư thứ cấp lẫn chủ đầu tư các dự án trung-cao cấp là rất lớn, bởi chênh lệch cung cầu đã trở nên quá rõ. Thậm chí nếu kiến nghị sở hữu chung cư có thời hạn được thông qua, các căn hộ này sẽ còn ế ẩm hơn nữa khi giới đầu cơ không còn dám mạnh tay “ôm” một phần ba, thậm chí một nửa dự án.

Chính vì vậy, rất có thể trong vòng 2 năm tới, thị trường BĐS Hà Nội sẽ bước vào một thời kỳ “sale off” cực kỳ lớn của các thương hiệu căn hộ đình đám trên thị trường mà nếu khôn ngoan, khách hàng có nhu cầu mua nhà thực có thể sẽ chọn được cho mình một sản phẩm “hàng hiệu” với mức giá bình dân.